티스토리 뷰
안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 아파트를 구입할 때 내야 하는 세금에 대한 내용입니다. 많은 분들이 아파트를 구입하면서 예상보다 많은 세금 때문에 당황하시는 경우가 많습니다. 2025년 현재 부동산 세제가 일부 변경되면서 취득세 감면 혜택이 확대되는 등 긍정적인 변화도 있었습니다. 하지만 여전히 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 등 다양한 세금을 납부해야 합니다. 미리 알고 준비하면 불필요한 가산세를 피하고 절세 혜택도 받을 수 있습니다.
아파트 구입시 즉시 내는 세금들
취득세는 아파트를 구입할 때 가장 먼저 내야 하는 세금입니다. 취득세율은 주택 가격에 따라 차등 적용되며, 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 1~3% 누진세율, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다.
취득세와 함께 부과되는 세금이 농어촌특별세와 지방교육세입니다. 농어촌특별세는 취득세의 10%에 해당하지만, 국민주택규모(85㎡) 이하 주택은 면제됩니다. 지방교육세도 취득세의 10%가 부과됩니다.
예를 들어 3억원 아파트를 구입하는 경우, 취득세 300만원 + 농어촌특별세 30만원 + 지방교육세 30만원으로 총 360만원을 납부해야 합니다.
생애최초 주택구입자 혜택
생애최초 주택구입자라면 상당한 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 주택 가액이 12억원 이하면 최대 200만원까지 취득세가 감면됩니다.
소형주택의 경우 최대 300만원까지 감면받을 수 있습니다. 소형주택은 아파트를 제외한 공동주택이나 도시형 생활주택, 다가구주택으로 전용면적이 60㎡ 이하이고 취득가액이 3억원 이하(수도권은 6억원 이하)인 주택을 말합니다.
2025년에는 1세대 1주택자가 9억원 이하 주택을 구입하는 경우에도 50%의 취득세 감면을 받을 수 있도록 요건이 완화되었습니다.
취득세 납부방법과 기한
취득세는 계약일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 납부 방법은 여러 가지가 있습니다.
- 위택스 온라인 납부
- 해당 지방자치단체 홈페이지
- 은행 또는 구청에서 직접 납부
주의할 점은 세무서가 아닌 해당 지역의 구청 혹은 시청에서 납부해야 한다는 것입니다. 기한 내 납부하지 않으면 가산세가 부과되므로 반드시 기한을 지켜야 합니다.
보유시 내는 세금 - 재산세
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 아파트를 소유한 모든 사람이 내야 하는 세금입니다. 재산세는 실거래가가 아닌 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
계산 방법은 공시가격에 공정시장가액비율(주택 60%)을 곱한 과세표준에 세율을 적용합니다. 1가구 1주택자의 경우 공정시장가액비율이 45%로 추가 혜택이 있습니다.
2025년 1주택자 공정시장가액비율은 다음과 같이 적용됩니다:
- 공시가격 3억원 이하: 43%
- 3억원 초과 6억원 이하: 44%
- 6억원 초과: 45%
재산세는 7월과 9월에 각각 50%씩 나누어 납부하며, 세액이 20만원 이하라면 7월에 일괄 납부합니다.
종합부동산세
종합부동산세는 보유한 주택의 공시가격 합이 일정 금액을 초과할 때 부과되는 세금입니다. 일반적으로 9억원을 초과하면 부과되지만, 1가구 1주택자는 공제금액이 12억원으로 늘어납니다.
2주택자 이하는 세율이 0.5~2.7%이지만, 3채 이상 주택을 보유하면 최대 5.0%까지 세율이 높아집니다.
실제 사례별 세금 계산
실제 아파트 가격별로 얼마나 세금이 나오는지 살펴보겠습니다.
3.6억원 아파트(전용면적 41㎡)의 경우:
- 취득세: 396만원(생애최초 구입시 200만원 감면)
- 재산세: 연간 33만원
- 종부세: 없음
6.1억원 아파트(전용면적 59㎡)의 경우:
- 취득세: 1,342만원(생애최초 구입시 200만원 감면)
- 재산세: 연간 50만원
- 종부세: 없음
9.1억원 아파트(전용면적 59㎡)의 경우:
- 취득세: 3,003만원(생애최초 구입시 200만원 감면)
- 재산세: 연간 110만원
- 종부세: 없음
2025년 부동산 세금 변경사항
2025년에는 부동산 세제에 몇 가지 변화가 있었습니다. 1세대 1주택자 취득세 감면 확대가 가장 주목할 만한 변화입니다.
2025년 1월 1일부터 12월 31일까지 한시적으로 운영되는 이 제도는 1세대 1주택자가 9억원 이하 주택을 구입하는 경우 50%의 취득세 감면을 받을 수 있도록 했습니다.
또한 다주택자의 양도소득세 부담도 일부 줄어들었습니다.
절세 방법과 주의사항
아파트 구입시 세금을 절약하는 방법이 몇 가지 있습니다. 생애최초 주택구입자 혜택을 최대한 활용하는 것이 가장 중요합니다.
재산세의 경우 부동산 취득 시기를 조정하여 절세할 수 있습니다. 재산세는 6월 1일을 기준으로 산정되므로, 6월 1일 이후에 부동산을 취득하면 해당 연도 재산세를 절약할 수 있습니다.
또한 국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 선택하면 농어촌특별세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
Q: 아파트 구입시 취득세는 언제까지 내야 하나요?A: 아파트 매매계약일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과되므로 주의하세요.
Q: 생애최초 주택구입자 혜택을 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?A: 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 주택가액이 12억원 이하여야 합니다. 최대 200만원까지 취득세가 감면됩니다.
Q: 재산세는 언제 납부하나요?A: 주택 재산세는 7월과 9월에 각각 50%씩 나누어 납부합니다. 세액이 20만원 이하라면 7월에 일괄 납부합니다.
Q: 종합부동산세는 누가 내야 하나요?A: 보유한 주택의 공시가격 합이 9억원을 초과하면 납부해야 합니다. 1가구 1주택자는 12억원까지 공제됩니다.
Q: 농어촌특별세는 언제 면제되나요?A: 국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 취득하는 경우 농어촌특별세가 면제됩니다.
Q: 취득세는 어디서 납부하나요?A: 위택스 온라인, 해당 지방자치단체 홈페이지, 또는 구청이나 시청에서 직접 납부할 수 있습니다. 세무서가 아닌 점을 주의하세요.
Q: 2025년에 바뀐 취득세 혜택은 무엇인가요?A: 1세대 1주택자가 9억원 이하 주택을 구입하는 경우 50%의 취득세 감면 혜택이 새로 생겼습니다. 2025년 한 해 동안 적용됩니다.
Q: 아파트 가격이 얼마일 때 취득세율이 달라지나요?A: 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 1~3% 누진세율, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다.
Q: 재산세 계산시 공정시장가액비율은 얼마인가요?A: 일반 주택은 60%이지만, 1가구 1주택자는 공시가격에 따라 43~45%의 특례가 적용됩니다.
Q: 지방교육세는 얼마나 내야 하나요?A: 취득세의 10%에 해당하는 금액을 지방교육세로 납부해야 합니다.
Q: 취득세 납부를 깜빡했을 때 가산세는 얼마인가요?A: 납부기한을 넘기면 미납세액에 대해 가산세가 부과됩니다. 정확한 가산세율은 관할 지자체에 문의하시기 바랍니다.
Q: 소형주택 취득세 감면 혜택은 어떻게 되나요?A: 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 3억원 이하(수도권 6억원 이하) 소형주택은 생애최초 구입시 최대 300만원까지 취득세가 감면됩니다.
결론
아파트를 구입할 때는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 즉시 납부해야 하고, 보유하는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 내야 합니다. 2025년에는 1세대 1주택자에 대한 취득세 감면 혜택이 확대되어 부담이 다소 줄어들었습니다. 생애최초 주택구입자라면 반드시 감면 혜택을 신청하시고, 국민주택규모 이하 주택을 선택하면 농어촌특별세도 면제받을 수 있습니다. 세금은 정확한 기한 내에 납부하여 불필요한 가산세를 피하는 것이 중요합니다. 그럼 여기까지 아파트 구입시 내는 세금에 대해 알아봤습니다.